등기부 등본 보는 법, 안 보면 생기는 진짜 피해

부동산 거래 시 등기부등본을 확인하지 않아 발생할 수 있는 금전적 손실을 시각적으로 경고하는 이미지입니다. 불타는 지폐와 서류를 통해 주의를 환기시키며, '내 돈 증발'이라는 자극적인 문구로 독자의 시선을 끌도록 구성되었습니다.

등기부등본? 공인중개사는 이렇게 읽습니다 - 초보도 이해하는 핵심 포인트

등기부등본이란 무엇인가요?

부동산 거래를 시작할 때 가장 먼저 확인해야 할 문서가 바로 '등기부등본'입니다.
등기부등본은 특정 부동산에 대한 소유권과 권리관계를 공식적으로 기록한 문서로,
누가 소유자인지, 담보나 권리 설정이 되어 있는지 등을 보여주는 일종의 '부동산 신분증'입니다.

만약 등기부등본을 제대로 읽지 않고 계약을 진행했다가,근저당권이 설정된 부동산을 매수하거나,
전입 세대가 남아 있는 전세 매물을 계약하면,금전적 손실은 물론 소송에 휘말릴 위험도 생깁니다.

등기부등본의 구성

1.표제부 – 부동산의 정체를 확인하자

표제부에는 부동산의 '기본적인 신분 정보'가 기록되어 있습니다.
주소, 지번, 면적, 용도, 구조 등이 적혀 있는데,
이 정보가 실제 물건과 일치하는지 반드시 대조해야 합니다.

->주의할 점:

무단 증축된 건물은 등기부등본에 기재되지 않습니다. 건축물대장에는 기재되므로 확인설명서 왼쪽 상단에 위반 건축물이라는 표시가 있는지 꼭 확인 하여야 합니다. 매매의 경우 위반 건축물은 신고 당하면 벌금이 나오고 철거 해야할 수도 있습니다. 임대차인 경우도 집주인이 신고를 당하게 된다면 철거 하는 동안 집을 비어줘야하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

(리모델링한 경우에도, 구조 변경이 등기에 반영되지 않았다면 불법 건축물 취급될 수 있습니다.)

2.갑구 – 소유권을 꼼꼼히 확인하자

갑구에는 소유권과 관련된 모든 이력이 기록됩니다.
현재 소유자는 누구인지, 소유권 변동 이력은 어떤지 살펴보는 곳입니다.

->꼭 체크해야 할 포인트:

1)현재 소유자와 매도인(혹은 임대인)의이름이 일치하는지 확인해야 합니다. 계약시 신분증과도 대조해봐야합니다.

2)가압류, 가처분, 소송 기록 여부를 확인해야 합니다. 

참고 :가압류란 무엇인가요?

<가압류는 제3자가 채무자의 재산을 미리 묶어두는 조치입니다.

예를 들어, 집주인이 다른 사람에게 빚을 지고 있는데 아직 판결이 나지 않은 상태라면, 채권자는 미리 그 부동산을 묶어둘 수 있습니다. 이렇게 되면 보증금을 걸고 들어간 세입자나 매매 계약을 체결한 매수자는 나중에 그 재산을 잃을 위험에 노출됩니다.

참고:가처분이란 무엇인가요?

가처분은 금전 외 권리 분쟁에서 사용하는 법적 조치입니다. 예를 들어, 소유권을 주장하는 사람과 실제 소유자 사이에 분쟁이 있다면, 그 재산의 이전, 매각 등을 임시로 막기 위해 가처분을 걸 수 있습니다.

문제가 되는 이유

가압류나 가처분은 일단 임시적인 조치입니다.

하지만 후속 조치로 강제집행이 들어오거나 소유권 분쟁이 확정되면, 세입자나 매수인은 등기상 후순위로 밀려나 손해를 입게 됩니다. 예를 들어, 집주인이 가압류된 부동산을 팔았고, 새로운 소유자가 들어왔더라도 선순위 가압류가 실제 압류로 이어지면 새로 산 사람은 그 집을 지킬 수 없습니다. 세입자라면 보증금을 못 돌려받을 수도 있습니다.

3)공유 지분인 경우, 전 소유자의 지분 여부 및 동의 필요성 확인

+가압류나 가처분이 걸려 있으면 계약을 중단하거나, 반드시 추가 조사를 해야 합니다.
이런 권리분쟁은 부동산의 자유로운 처분을 막을 수 있습니다.

3.을구 – 숨은 빚이 없는지 확인하자

을구에는 부동산에 설정된 저당권(근저당권), 전세권, 지상권 등이 기록되어 있습니다.
쉽게 말해, 이 부동산이 다른 금융기관에 담보로 잡혀 있는지,
혹은 다른 사람이 먼저 권리를 주장할 수 있는지 보여주는 섹션입니다.

->꼭 봐야 할 것:

1.근저당권 설정 여부
(근저당이 설정돼 있다면 매매/임대 시 반드시 말소 여부를 확인해야 합니다.)

2.전세권 설정 여부
(기존 세입자의 전세권이 있으면, 임대차 계약을 승계하거나 별도 정산해야 할 수 있습니다.)

참고: 근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 말 그대로 채권자가 돈을 빌려준 사람으로서 담보를 잡아두는 권리입니다.

예시로 쉽게 설명하면… 집주인이 은행에서 1억 원을 빌리면서 그 집을 담보로 제공했다고 가정해볼게요.

이때 은행은 "이 집이 팔리든, 경매에 넘어가든 우리가 우선 1억 원을 받아야 해"라고 주장할 수 있는 권리를 확보합니다.

이게 바로 근저당권입니다. 집에 근저당권이 설정돼 있고, 집이 나중에 경매로 넘어가게 되면, 은행(근저당권자)이 우선적으로 경매 대금에서 돈을 가져갑니다. 만약 집 시세가 1억인데, 근저당이 9천만 원이면? 보증금이 2천만 원이더라도 세입자는 후순위라 1원도 못 받을 수 있어요.

 

참고:전세권이란 무엇인가요?

전세권은 집을 사용하면서 보증금을 담보로 설정한 등기된 권리 입니다. 즉 단순히 전세로 사는 것이 아니라 법원에 등기를 하여 해당 집에 대한 법적 권리를 확보한 상태를 의미합니다. 예를 들어 집주인이 갑자기 집을 팔거나 경매로 집을 넘길 때 전세권자는 등기부 순위에 따라 우선해서 보증금을 회수 할 수 있지만 일반 전세는 전입신고+확정일자가 있어야 어느정도 보호되고 경우에 따라서는 후순위로도 밀릴 수 있습니다.

 

경매 위험 신호를 등기부에서 미리 찾는 법

등기부등본만 잘 읽어도 경매 위험 매물을 피할 수 있습니다.

근저당권이 2개 이상

갑구에 가압류·가처분이 연속 등록

최근 소유자 변경이 잦음

채권최고액이 시세의 80% 이상

+이런 신호가 보이면 즉시 전문가 상담을 요청하고, 필요 시 계약을 재검토하세요.

 

실전 사례: 등기부등본 체크 실패로 생긴 문제

20대 초반 직장인 김 씨는 결혼을 앞두고 신혼집을 구하다가, 서울 외곽의 깔끔한 빌라를 소개받았습니다.

가격도 시세보다 약간 저렴했고, 집 내부도 깔끔해서 마음에 쏙 들었습니다.

중개사는 "가격이 괜찮아 빨리 결정해야 한다"고 김 씨를 재촉했습니다.

김 씨는 바쁜 직장 일정 때문에 서둘러 계약을 진행했고,

등기부등본은 중개사가 '괜찮다'고 확인해줬다는 말만 듣고 따로 열람하지 않았습니다.

그런데 문제는 바로 그날 발생했습니다.

잔금을 치른 후 전입신고를 하려고 동사무소를 방문했는데, 직원이 깜짝 놀란 얼굴로 말했습니다.

"이 주소는 이미 경매가 진행 중입니다. 확정일자도 못 받습니다."

김 씨는 그제서야 부랴부랴 등기부등본을 확인해봤습니다.

을구에는 무려 두 건의 근저당권과 1건의 가압류가 설정되어 있었고,

소유주는 이미 몇 달 전 은행 돈을 갚지 못해 법원에 경매 개시결정이 내려진 상태였습니다.

계약 당시 김 씨가 제대로 최신 등기부등본을 열람했다면, 

경매개시결정'이라는 무서운 경고를 분명히 볼 수 있었던 상황이었습니다.

결국 김 씨는 변호사를 선임해 계약금 일부를 돌려받기 위해 법적 소송을 진행했지만,

경매로 인해 소유권이 이미 넘어간 상태였고 집주인은 사실상 자산이 없는 상태라 돈을 받는 것도 쉽지 않았습니다.

계약 전 단 한 번, 최신 등기부등본만 꼼꼼히 열람했더라면, 이 모든 피해를 막을 수 있었습니다.

->교훈: "시간이 없다고, 귀찮다고, 중개사 말만 믿고 넘어가면 내 돈, 내 인생이 무너질 수 있다."

부동산 계약을 할 때는 '내가 직접' 등기부등본을 열람하고, 읽고, 이해하는 것이 그 어떤 것보다 중요합니다.

 

공인중개사의 한마디

“등기부등본은 집값보다 중요할 때가 있습니다.”

부동산 거래에서 가장 먼저, 가장 꼼꼼히 봐야 할 것이 바로 등기부등본입니다.

제대로 읽지 않고 넘어가면 수천만 원, 수억 원이 한순간에 날아갈 수도 있습니다.